Markaların mağaza yatırımlarında hesap değişiyor. Lokasyon, ziyaretçi profili, yaya trafiği ve metrekare verimliliği kira kadar belirleyici hale gelirken, AVM’ler de markalara yalnızca mağaza alanı değil, ölçülebilir bir müşteri trafiği sunmak zorunda kalıyor.
Perakende sektöründe mağaza yatırımları devam ederken, markaların AVM seçim kriterleri de yeniden şekilleniyor. Fiziksel mağazaların önemini koruduğu yeni dönemde markalar için yalnızca kira bedeli ve mağaza büyüklüğü değil, o lokasyonun yaratacağı müşteri potansiyeli ve satış verimliliği daha fazla önem taşıyor.
CBRE’nin 2026 Avrupa Retail Occupier Survey araştırması, perakendecilerin fiziksel mağazalardan vazgeçmediğini ortaya koyuyor. Araştırmaya göre perakendecilerin yüzde 65’i yakın dönemde mağaza ağını genişletmeyi planlıyor. Katılımcıların yüzde 91’i fiziksel perakendenin iş stratejisinin temel unsurlarından biri olmaya devam edeceğini belirtirken, yüzde 93’ü mağaza büyüklüğünü korumayı veya artırmayı planlıyor.
Ancak büyüme stratejisinin odağında artık yalnızca daha fazla mağaza açmak bulunmuyor. Doğru lokasyonda, doğru müşteri profiline ulaşabilen ve metrekare başına daha yüksek verim sağlayabilen mağaza modeli öne çıkıyor.
MARKALAR İÇİN “NERESİ?” SORUSU DAHA ÖNEMLİ HALE GELİYOR
Yeni mağaza yatırımlarında lokasyon seçimi giderek daha detaylı bir analize dönüşüyor. Markalar bir AVM’yi değerlendirirken yalnızca kira seviyesine değil, bölgenin demografik yapısına, alışveriş çekim alanına ve ziyaretçi trafiğine de bakıyor.CBRE’nin araştırmasında da yeni lokasyon seçiminde çekim alanı, demografik yapı ve ziyaretçi trafiği öne çıkan kriterler arasında yer alıyor.Bu değişim, AVM leasing görüşmelerinin de içeriğini dönüştürüyor.Geçmişte bir markanın önüne konulan temel soru “kaç metrekare ve ne kadar kira?” iken, yeni dönemde bunun yanına “bu mağaza hangi müşteri kitlesine ulaşacak?” sorusu ekleniyor.Çünkü aynı marka, farklı AVM’lerde aynı satış performansını göstermeyebiliyor.
AYNI METREKARE, FARKLI SONUÇ
Bir mağazanın başarısını yalnızca bulunduğu AVM’nin toplam ziyaretçi sayısı belirlemiyor. Ziyaretçinin profili, alışveriş sıklığı, satın alma gücü, mağazanın AVM içindeki konumu ve mağazaya ulaşan gerçek trafik de performansı etkiliyor.Bu nedenle markalar açısından AVM seçimi giderek daha fazla bir verimlilik hesabına dönüşüyor.Mağazanın bulunduğu koridorun trafiği, girişlere ve ortak alanlara yakınlığı, komşu markalar, kategori dağılımı ve ziyaretçinin mağazaya girme olasılığı birlikte değerlendiriliyor.Sonuçta marka için önemli olan yalnızca AVM’ye kaç kişinin geldiği değil, o ziyaretçilerin ne kadarının mağazaya girdiği ve alışverişe dönüştüğü.
TÜRKİYE’DE ZİYARETÇİ ARTIYOR, VERİMLİLİK AYRI BİR HESAP OLUYOR
Türkiye’deki AVM verileri de bu yeni hesabın neden önem kazandığını gösteriyor.AYD ve Akademetre’nin Ağustos 2026 verilerine göre AVM ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,12 arttı. Aynı dönemde metrekare başına ciro nominal olarak yüzde 22,9 yükselerek 5.392 TL seviyesine ulaştı. Ancak yüzde 31,51’lik enflasyon dikkate alındığında metrekare verimliliğinde reel olarak yüzde 6,5 gerileme gerçekleşti.İstanbul’da metrekare başına ciro ise 23.983 TL seviyesine çıktı.Bu rakamlar, AVM sektöründe yalnızca ziyaretçi sayısına bakmanın artık yeterli olmadığını ortaya koyuyor. Trafiğin satışa dönüşmesi ve mağazaların sahip oldukları metrekareyi ne kadar verimli kullandığı daha önemli bir gösterge haline geliyor.
MAĞAZA ARTIK SADECE SATIŞ NOKTASI DEĞİL
Fiziksel mağazanın rolü de değişiyor.Online alışverişin büyümesine rağmen mağaza, markaların tüketiciyle doğrudan temas kurabildiği en önemli kanallardan biri olmaya devam ediyor. CBRE’nin 2026 araştırmasında perakendecilerin yüzde 76’sı fiziksel mağazaların müşteri etkileşiminde online kanallardan daha etkili olduğunu belirtiyor.Bu nedenle mağaza artık yalnızca ürün satılan bir alan olarak değerlendirilmiyor.Mağaza aynı zamanda markanın tüketiciyle tanıştığı, ürünün deneyimlendiği, müşterinin online siparişten fiziksel alışverişe veya fiziksel mağazadan online alışverişe geçtiği bir temas noktası haline geliyor.Bu dönüşüm AVM’lerin marka karmasını da doğrudan etkiliyor.
LEASING GÖRÜŞMELERİNİN İÇERİĞİ DE DEĞİŞİYOR
Markaların daha fazla veri talep etmesi, AVM leasing ekiplerinin sunduğu bilgilerin kapsamını da genişletiyor.Bir AVM’nin marka görüşmesinde artık yalnızca lokasyon ve kira koşullarının anlatılması yeterli olmayabilir. Ziyaretçi profili, trafik yoğunluğu, bölgesel çekim alanı, mağazanın konumu ve benzer kategorilerdeki performans gibi veriler de karar sürecinin parçası haline geliyor.Bu noktada AVM’ler açısından önemli bir dönüşüm yaşanıyor.AVM artık markaya yalnızca bir mağaza alanı kiralamıyor; belirli bir müşteri trafiğine erişim imkânı sunuyor.Dolayısıyla leasing sürecinde AVM’nin sunduğu verinin niteliği de rekabet unsurlarından biri haline geliyor.
BÜYÜK MAĞAZA HER ZAMAN DAHA VERİMLİ MAĞAZA DEĞİL
Mağaza büyüklüğü konusunda da yeni bir yaklaşım dikkat çekiyor.JLL’nin 2026 Avrupa perakende değerlendirmelerinde, markaların farklı pazarlarda farklı mağaza formatlarına yöneldiği görülüyor. Büyük şehirlerde deneyim odaklı mağazalar öne çıkarken, bazı pazarlarda daha kompakt mağaza formatlarıyla satış verimliliğinin artırılması hedefleniyor.Bu yaklaşım Türkiye’deki AVM’ler açısından da önemli bir tartışmayı beraberinde getiriyor.Çünkü daha büyük bir mağaza her zaman daha yüksek verim anlamına gelmiyor.Asıl soru, mağazanın sahip olduğu metrekarenin ne kadar ciro ve müşteri değeri ürettiği.
AVRUPA’DA MAĞAZA GENİŞLEMESİ SÜRÜYOR
Avrupa’da markaların fiziksel mağaza yatırımlarına yönelik ilgisi de devam ediyor.CBRE’nin 2026 araştırması, ekonomik belirsizliklere rağmen markaların mağaza ağlarını genişletme eğilimini koruduğunu gösteriyor. Ancak genişleme kararlarında prime lokasyonların ve güçlü müşteri trafiğinin ağırlığı artıyor.Bu durum AVM’ler açısından yeni bir rekabet alanı yaratıyor.Artık yalnızca daha fazla marka barındırmak değil, doğru markaları doğru müşteri profiliyle buluşturmak önem kazanıyor.
AVM’LER İÇİN YENİ SORU: “KAÇ MARKA VAR?” DEĞİL
Perakende sektöründe mağaza yatırımlarının devam etmesi, AVM’ler açısından da önemli bir fırsat yaratıyor. Ancak markaların yatırım kararlarında daha fazla veri kullanması, AVM yönetimlerinin de performansını daha ölçülebilir hale getirmesini gerektiriyor.Önümüzdeki dönemde bir AVM’nin marka karması değerlendirilirken yalnızca kaç markaya ev sahipliği yaptığı değil, bu markaların ne kadar verimli çalıştığı daha fazla konuşulacak.Ziyaretçi sayısı, mağaza trafiği, satış dönüşümü, metrekare başına ciro ve tekrar ziyaret gibi göstergeler birlikte değerlendirilecek.Çünkü yeni dönemde markaların AVM seçimi yalnızca “kira ne kadar?” sorusuyla yapılmıyor.Asıl soru giderek şuna dönüşüyor:
“Bu lokasyon, yatırdığım her metrekare için bana ne kadar değer üretecek?”
Ve AVM leasing dünyasında önümüzdeki dönemin en önemli rekabetlerinden biri de doğru markaya doğru metrekareyi, doğru verilerle sunabilmek olacak.
AVMGazette
