1. Türkiye’de AVM sektörü bugün bir büyüme hikâyesinin mi, yoksa yeniden tanımlanma sürecinin mi içinde?
Ben bu süreci, büyümenin yeni bir evresiyle birlikte ilerleyen bir evrim ve yeniden tanımlanma dönemi olarak görüyorum.Türkiye, AVM sayısı ve toplam kiralanabilir alan açısından önemli bir olgunluk seviyesine ulaştı. Bu da sektörün artık daha nitelikli, daha deneyim odaklı ve daha bütünsel bir aşamaya geçtiğini gösteriyor.Bugün öncelikli konu, yeni AVM’ler geliştirmenin yanında mevcut AVM’lerin bulundukları şehirlerle, ziyaretçileriyle ve markalarıyla kurdukları ilişkiyi yeniden değerlendirmek ve değişen ihtiyaçlara uygun şekilde geliştirmek.Geçmişte başarı daha çok metrekare, doluluk oranı ve ziyaretçi sayıları üzerinden ölçülürken; bugün deneyim, aidiyet, yaşam kalitesi ve insanların mekânla kurduğu bağ çok daha belirleyici hale geliyor.Özellikle büyük şehirlerde sektörün olgunlaşmasıyla birlikte kalite, farklılaşma ve deneyim ön plana çıkıyor. Anadolu şehirlerinde ise önemli gelişim fırsatları görüyoruz. Burada da yaklaşımın, alışveriş fonksiyonunu şehir yaşamına değer katan, sosyal hayatı destekleyen ve bulunduğu kentin kimliğiyle bütünleşen yaşam alanlarıyla zenginleştirmek olması gerekiyor.Önümüzdeki dönemde kazananlar; büyüklüğünün yanında anlamıyla, deneyimiyle ve şehir yaşamına kattığı değerle ayrışan AVM’ler olacak.Çünkü artık rekabet, metrekarelerin ötesinde; insanların hayatına ne kadar değer kattığınız, onlarla nasıl bir bağ kurduğunuz ve o şehrin yaşamına nasıl katkı sağladığınız üzerinden şekilleniyor.
2. Sizce AVM kavramı artık eskidi mi, yoksa yeni bir kimlikle yeniden mi doğuyor?
AVM kavramının güçlü bir dönüşüm sürecinden geçtiğini düşünüyorum. İnsanların bir araya gelme, sosyalleşme ve deneyim yaşama ihtiyacı her zaman varlığını koruyacak. Bu nedenle AVM’ler de bu ihtiyaca yanıt veren önemli buluşma noktaları olarak gelişmeye devam ediyor.Bugün AVM’ler, yalnızca alışveriş yapılan alanlar olmanın ötesine geçerek yaşam ve deneyim platformlarına dönüşüyor. Alışveriş fonksiyonu önemini korurken; yeme-içme, sosyalleşme, etkinlik, eğlence, kültür ve farklı deneyim alanlarıyla birlikte çok daha kapsamlı bir yapıya kavuşuyor.İnsanlar artık AVM’lere yalnızca ürün görmek için değil; keyifli zaman geçirmek, sosyalleşmek, yemek yemek, etkinliklere katılmak ve farklı deneyimler yaşamak için geliyorlar. Bu nedenle alışveriş, çoğu zaman ziyaretin tek nedeni değil, bu bütünsel deneyimin doğal bir parçası haline geliyor.Gelecekte başarılı AVM’ler kendilerini yalnızca bir perakende merkezi olarak değil, şehir yaşamının ayrılmaz bir parçası olarak konumlandıracaklar. Çalışma, eğlenme, öğrenme ve sosyalleşme fonksiyonlarını bir araya getiren hibrit yapılar daha fazla önem kazanacak.Dolayısıyla AVM kavramı güçlü bir şekilde evriliyor ve yeni bir kimlikle daha da zenginleşiyor. Aslında bugün yeniden şekillenen şey, alışveriş merkezi anlayışının insanların hayatına daha fazla değer katmayı hedefleyen yaşam merkezi yaklaşımına dönüşmesidir.
3. Türkiye’de AVM’lerin geçmişten bugüne yaptığı en büyük stratejik hata neydi?
Bana göre sektörün geçmişten bugüne en önemli öğrenim alanlarından biri, projelerin birbirinden daha fazla ayrışma ihtiyacıdır. Uzun yıllar boyunca birçok yatırımcı benzer marka karmalarını, mimari anlayışları ve işletme modellerini farklı şehirlerde uygulamayı tercih etti.Oysa her şehrin kendine özgü bir ruhu, kültürü ve tüketici profili vardır. Yerel dinamiklerle daha güçlü bağ kuran, bulunduğu şehrin karakterini merkeze alan projeler, zaman içinde çok daha belirgin bir rekabet avantajı yaratma potansiyeline sahiptir.Bir diğer önemli konu ise AVM’lerin yalnızca bir gayrimenkul yatırımı olarak değil, yaşayan ve sürekli gelişen yapılar olarak ele alınmasıdır. Çünkü AVM bir bina olmanın ötesinde; ziyaretçisiyle, markalarıyla, sosyal hayatla ve değişen tüketici beklentileriyle birlikte nefes alan dinamik bir organizmadır. Bu nedenle sürekli yenilenmesi, gelişmesi ve dönüşen ihtiyaçlara uyum sağlaması büyük önem taşır. Bugün sektörün en önemli dersi şudur: Farklılaşmak artık yalnızca bir tercih değil, sürdürülebilir başarının temel koşullarından biridir.
4. Bugün sıfırdan bir AVM tasarlasaydınız, içinde kesinlikle ne olmazdı?
Sıfırdan bir AVM tasarlayacak olsaydım, önceliğim güçlü bir kimliğe, özgün bir mimari dile ve bulunduğu çevreyle bağ kuran bir yaklaşıma sahip olması olurdu. Her şehirde benzer şekilde karşımıza çıkan standart yapılar yerine, ziyaretçiye kendine özgü bir deneyim sunan, karakteri olan ve hatırlanan bir kurgu oluşturmayı önemserdim.Koridorların mağaza sıralarıyla tanımlandığı klasik planlamalar yerine; insanları keşfetmeye, zaman geçirmeye, sosyalleşmeye ve farklı deneyimler yaşamaya davet eden daha dinamik alanlar tasarlardım. Doğal ışıkla güçlü ilişki kuran, dış dünyayla ve şehir yaşamıyla bütünleşen, açık ve ferah mekânlar bugünün AVM anlayışında çok daha değerli hale geliyor.Ortak alanların büyük metrekarelerin ötesinde; ziyaretçiyle ilişki kuran, kullanılan, yaşayan ve değer üreten alanlar olarak tasarlanması gerektiğine inanıyorum. Ölçek büyüklüğünün, insan deneyimiyle desteklenen anlamlı mekânlara dönüşmesini önceliklendirirdim.Aynı şekilde kiralanabilir alan hedefini, kullanıcı deneyimini merkeze alan dengeli bir planlamayla birlikte ele alırdım. Çünkü bir AVM’nin büyüklüğünden çok, insanlarla nasıl bir ilişki kurduğu ve ziyaretçisine nasıl bir değer sunduğu önemlidir.Bu nedenle tasarımın her aşamasında tüketici deneyimini, mekânın ruhunu, sosyal etkileşimi ve sürdürülebilir kullanımı ön planda tutardım. Kısacası bugünün AVM’sinde yatırım perspektifini kullanıcı deneyimiyle dengeleyen, ihtiyaçları ve beklentileri merkeze alan bir yaklaşım belirleyici olmalı.
5. Peki bugün sıfırdan bir AVM tasarlasaydınız, olmazsa olmaz ilk üç unsur ne olurdu?
Birinci unsur, şehirle bütünleşme olurdu. İnsanlar bir AVM’ye girdiklerinde, yaşadıkları kentin doğal bir uzantısında vakit geçirdiklerini hissetmeliler. Şehirle güçlü bağ kuran, kent yaşamıyla birlikte nefes alan yapılar geleceğin kazananları olacaktır.İkinci unsur, deneyim ve sosyalleşme olurdu. Artık insanlar ürün satın alma deneyiminin yanında; buluşmak, keşfetmek, öğrenmek ve keyifli zaman geçirmek için dışarı çıkıyor. Bu nedenle kültür, sanat, gastronomi, eğlence ve topluluk deneyimleri projenin merkezinde yer almalı.Üçüncü unsur ise esneklik ve dönüşebilirlik olurdu. Geleceğin ihtiyaçları bugünden sürekli değişen bir perspektifle şekilleniyor. Bu nedenle mekânların değişen tüketici beklentilerine, yeni teknolojilere ve farklı kullanım senaryolarına uyum sağlayabilecek şekilde tasarlanması gerekiyor.Bunlara güçlü bir teknoloji altyapısı, sürdürülebilirlik odaklı bir yaklaşım ve yerel kültürü yansıtan özgün bir kimlik de eklerdim. Yerel kültür ve gastronominin projenin DNA’sına işlenmesi gerektiğini düşünüyorum. Çünkü geleceğin başarılı projeleri; enerji verimliliği ve dijital gücün yanı sıra, bulundukları şehrin ruhunu, lezzetlerini, yaşam alışkanlıklarını ve insanlara aidiyet hissi veren yerel değerleri yansıtan projeler olacak.Sonuçta ortaya çıkan yapı, klasik bir AVM tanımının ötesinde, insanların tekrar tekrar gelmek isteyeceği modern bir şehir meydanı olurdu. Çünkü gelecekte rekabet, metrekarelerden çok insanların hayatında yaratılan anlam ve deneyim üzerinden şekillenecek.
6. Yeni dönemde AVM’lerin temel meselesi ziyaretçi sayısı mı, ziyaretçinin mekânla kurduğu bağ mı?
Uzun yıllar boyunca başarıyı ağırlıklı olarak ziyaretçi sayılarıyla ölçtük. Bugün ise perakende dünyasında asıl belirleyici olan, insanların bir mekânla kurduğu ilişkinin derinliği. Elbette ziyaretçi trafiği önemini koruyor; ancak artık kritik soru kaç kişinin geldiği kadar, ziyaretçilerin neden geldiği, nasıl bir deneyim yaşadığı ve tekrar gelme isteği duyup duymadığıdır.Günümüz tüketicisi satın alabileceği ürüne pek çok kanaldan ulaşabiliyor. Bu nedenle bir AVM’yi tercih etmesinin nedeni çoğu zaman yalnızca ürün değil; orada yaşadığı deneyim, hissettiği aidiyet ve mekânla kurduğu duygusal bağ oluyor. İnsanlar kendilerini iyi hissettikleri, kendilerine yakın buldukları ve hayatlarının bir parçası olarak gördükleri mekânlara geri dönüyorlar.Bu nedenle yeni dönemde AVM’lerin en önemli sermayesi metrekarelerinin yanı sıra, ziyaretçileriyle kurdukları güçlü duygusal bağ olacaktır. Çünkü bağ kurabilen projeler daha fazla ziyaretçi çekmenin yanında, daha güçlü sadakat yaratır ve farklı ekonomik koşullara karşı da daha dayanıklı hale gelir.Bugün bir AVM’nin başarısı ne kadar yoğun ilgi gördüğü kadar, ziyaretçileri tarafından ne kadar sevildiğiyle de ölçülüyor. Geleceğin rekabeti ziyaretçi sayılarının yanında, ziyaretçiyle kurulan ilişkilerin kalitesi üzerinden şekillenecek. Kazananlar ise insanların hayatında anlamlı bir yer edinmeyi başarabilen projeler olacak.
7. Ziyaretçi azalırken cironun artması bize ne anlatıyor?
Bu durum tüketici davranışlarının değiştiğini gösteriyor. Daha az ziyaretçi geliyor olabilir ancak gelen ziyaretçilerin daha bilinçli hareket ettiği ve daha yüksek harcama yapabildiği görülüyor. Elbette enflasyonun etkisini de değerlendirmek gerekir; ancak bu tablo fiyat artışlarının ötesinde, tüketici davranışlarındaki daha kapsamlı bir dönüşüme işaret ediyor.Tüketiciler artık zamanlarını daha seçici kullanıyor. AVM’ye geldiklerinde çoğu zaman alışveriş kararlarını önceden vermiş oluyorlar. Veriler de ziyaretçi başına harcamanın arttığını gösteriyor.Bu da her ziyaretçinin değerini artırıyor. Dolayısıyla başarıyı artık ziyaretçi sayısının yanında; harcama kalitesi, müşteri sadakati ve ziyaretçinin deneyimden aldığı memnuniyet gibi çok daha kapsamlı göstergelerle birlikte değerlendirmek gerekiyor.
8. AVM’lerde marka karması mı, deneyim karması mı daha belirleyici hale geldi?
Marka karması hâlâ önemini koruyor; ancak bugün başarıyı belirleyen yapı, marka karmasının güçlü bir deneyim karmasıyla birlikte ele alınmasıdır. Geçmişte güçlü markaları bir araya getirmek başarı için önemli bir avantaj sağlarken, bugün insanlar markaların sunduğu ürünlerin yanında, o mekânda yaşayacakları deneyimi de önemsiyor.Sinema, gastronomi, etkinlikler, spor, eğitim ve sosyal yaşam alanları giderek daha fazla önem kazanıyor. Çünkü tüketici satın aldığı ürün kadar, yaşadığı deneyimi de hatırlıyor.Bu nedenle başarılı AVM’ler artık marka karmasını deneyim karmasıyla birlikte yönetiyor. Gelecekte fark yaratacak olan da tam olarak bu bütünsel yaklaşım olacak. Çünkü markalar zaman içinde değişebilir; ancak iyi tasarlanmış bir deneyim insanların hafızasında kalır.
9. Bir AVM’nin başarısını artık hangi göstergelerle ölçmek gerekir?
Elbette ciro ve doluluk oranı önemini koruyor. Bugün ise bu göstergeler, ziyaretçi deneyimi ve paydaş memnuniyetiyle birlikte çok daha bütünsel bir başarı tablosu oluşturuyor.Ziyaretçilerin AVM’de geçirdiği süre, tekrar ziyaret oranları ve müşteri memnuniyeti artık başarının en önemli göstergeleri arasında yer alıyor.Dijital etkileşimler, sadakat programları ve sosyal medya yansımaları da ziyaretçiyle kurulan ilişkinin gücünü gösteren değerli veriler sunuyor.Bunun yanında kiracı memnuniyeti ve AVM’nin şehir içindeki algısı da dikkatle takip edilmesi gereken önemli başlıklar arasında. Çünkü güçlü projeler ekonomik değerin yanı sıra sosyal değer de üretir.Kısacası bugün bir AVM’nin başarısı; finansal sonuçlar, ziyaretçi deneyimi, paydaş memnuniyeti ve kurduğu bağın gücüyle birlikte değerlendirilmelidir.