Sinan FINDIKOĞLU
1965 yılında doğdu. Mimar Sinan Üniversitesinden Yüksek Mimar olarak mezun olduktan sonra İskoçya’ya gitti.Bilgisayar destekli tasarım hakkında master yaptıktan sonra askere gitti. Askerden döndükten sonra Sabancı holding de göreve başladı.Sabancı Holdingde Proje yönetimi ve inşaat yönetimi yaptı.10 yıl çalıştıktan sonma YKS’ye geçti.YKS’de tesis yönetimi ve gayrimenkul yönetimi yapan Sinan Fındıklıoğlu Avmgazette özel röportajı
Yapmış olduğunuz gayrimenkul ve tesis yönetimi hakkında bilgi verir misiniz?
- Gayrimenkul yönetimi ile tesis (bina) yönetimi arasında önemli bir fark var.Gayrimenkul yönetimi kiralama, satış, reklam ile ilgili ticari konularıda ele alan bir disiplin.
- Türkiye’de bu iş biraz evrimleşerek gitti.1980’lerin başında temizlik, güvenlik firmaları ortaya çıkmaya başladı.Firmalarda temizlik ve güvenlik işlerini outsource (taşeron) etmeye başladılar.Daha sonra işin içine tesis yönetimi de girmeye başladı.Pazarda her şey birbirine paralel olarak büyüdükçe, binaların kompleks yapılar haline gelmesiyle bu gibi işler ihtiyaç haline gelmeye başladı.Amerika’da bu gibi işler 1900’lü yılların başında yüksek gökdelenlerin yapılması ile başladı.Ekonomilerinin büyüklüğü gereği bizden 80 yıl önce başlamışlar.Ama bu meslek orada da var.Geçen yıl ekim ayında katılmış olduğum 3 günlük konferansda inanın Türkiye’de ne konuşuluyor ise orada da aynısı konuşuldu.
- Bilgi teknolojilerinin gelişmesi ile bizim meslekteki bir çok işi uzaktan raporlayabilir, izleyebilir, istatistikler çıkarabilir, geriye doğru bir çok tahminlerde bulunabilir konuma geldik.
Bir gününüz nasıl geçiyor?
Bugün nasıl geçiyordu 5 yıl önce nasıl geçiyordu birbirinden çok farklı aslında.
YKS’de operasyonu oturtmuş durumdayız, neticede biz akıl satıyoruz.Ürün satmıyoruz,hizmet satıyoruz.Bine yakın personelimiz var.Personelin takım gibi olması , yönetici olan arkadaşlarımızın tamamen oturmuş olması sebebiyle günün büyük bir kısmını operasyona harcamıyorum.Ben daha çok iş geliştirme konusuna odaklanıyorum.İş geliştirme derken biz kuruluş itibariyle tesis yönetimi firmasıyız.İlk kurulduğumuzda kiralama konusu yoktu.Fakat alışveriş merkezlerindeki var olan büyüme trendi ile bizde bu işe girmeye karar verdik.Sonuçta bir müşteri dükkana girdiğinde ekmek alıyor, peynir alıyor, helva istiyor onu yan dükkandan alın demek olmaz.Yan bakkalda hepsi var ise hepsini oradan alıyor.Dolayısıyla bizde bütünsel bir hizmet verebilmek adına bu departmanı da kurduk.Şimdilerde bu departman çok yeni olduğu için buraya daha çok ağırlık veriyorum.
En kolay rolünüz hangisi genel müdür mü olmak yoksa evin reisi mi olmak? İş dışında hobilerinize vakit ayırabiliyormusunuz?
İşi severek yaptığınız zaman işiniz kolay oluyor.Bunu ben dişlilere benzetiyorum.Yağladığınızda uyum içerisinde dönerler, yağlamadığınızda da dönerler ama birbirine zarar verirler.Bu örnekteki yağ işi sevmek.İşimi seviyorum.Ailemide seviyorum.Aileme ayırdığım zamanda çıkaracağım bir günah yok.İşe ayırdığım zamanla aile ayırdığım zamanı dengeliyorum.Yorgun bir günün sonunda eve gittiğinizde zaman zaman enerjiniz olmuyor .Ama ben bunu sağlayabilmek için çeşitli teknikler uyguluyorum 12 yıldır meditasyon yapıyorum.Vejeteryanım sigara ve içiki içmem.Bunuda hem kendime hem işime hem aileme yatırım yapmış olarak görüyorum.
YKS Kaç yılında kuruldu ve hissedarları kimlerdir? Kaç metrekare kapalı alana hizmet veriyorsunuz? Danışmanlık proje sayınız kaçtır? Faaliyet alanları nelerdir?
YKS 1988 yılında Yapı Kredi Plazanın kurulması ile kurulmuş.İlk kuruluştaki müşterilerimiz hissedarlarımız olmuş.Yapı Kredi bankası ve Koray inşaat 1988’de kurulduğunda bu tarihte Türkiye’de bina yönetimi yapacak profesyonel bir şirket olmadığı için biz yapalım demişler.1998 yılına kadar 10 yıl YKS işletmiş ve başka bir müşteriye hizmet vermeden 10 yıl devam etmiş.1998’de hissedarlar demiş ki artık dışarıya da açılalım ve şirketin organizasyonel yapısını da ona göre değiştirmişler.Dış müşterilere de hizmet veren bir şirket haline getirmişler.Bizim şu anda 1000 çalışanımız 25 adet projemiz, 25 proje içerisinde 12 konut projemiz onun içinde de 3000 konut var.Şu anda yönettiğimiz gayrimenkullerin toplam büyüklüğü 1.300.000 m2 ve bunların toplam yatırım değeri 1 milyar USD civarında, büyük bir portföyü yönetiyoruz.Kontrat altında 140 asansörümüz 34 jeneratörümüz 28 kazanımız var.Bu anlamda biz tesis yönetiminin Carrefouru’uyuz.
Düşünün Carrefour’un, Migros’un domates alım gücünü…Bazı müşterilerimiz bu alım gücümüzden faydalanmak istiyorlar.
Yeni bir anlaşma yapıyoruz.Bu yapacağımız anlaşma ile 2 katına çıkacağız çünkü anlaşma yaptığımız firma neredeyse YKS kadar.Bu ölçekleri birleştirerek satın almalarda %20’lik bir tasarruf sağlamış olacağız, satın almalarımızdaki sağlayacağımız tasarruf açısından çok önemli.
Tesis yönetiminin kesintisiz ve sağlıklı sürdürebilirliliği için yıl içinde neler yapıyorsunuz?
Şirketlerin en büyük giderlerinden biri insan diğeri gayrimenkul.Gayrimenkulde bundan sonra önemini koruyacak.2000’lerden sonra yeşil binalar, karbon sıfır binalar, yenilenebilir enerjiler gibi konular çıktı.Gayrimenkul yönetimi de sonsuza kadar önemini koruyacak bir konu.
Biz kendimizi bina mühendisliği konusunda güçlü görüyoruz.Raporlamada müşterimiz yapılan işleri bizim oluşturduğumuz bir program üzerinden takip edebiliyor.Müşteriye en başından verdiğimiz teminatları, müşteri bu raporlara bakarak anlık takip edebiliyor.Örneğin toplam arıza süresi için 40 dk. demiş isek müşteride bu rapordan bakarak toplam arıza süresini görebiliyor.Biz tüm projelerimizde yapmış olduğumuz eğitimleri, denetimleri, arıza istatisliklerini, yapılan toplantı notlarını v.s. müşterimizle paylaşıyoruz.Bu paylaşımımız herhangi bir projemizde 20-25 sayfalık bir raporu oluşturuyor.Biz kendimizi değerlendiriyor, taahhüt ettiğimiz ölçülebilir parametrelere göre karnemizi müşterilermizle paylaşıyoruz.Şeffaf ve hesap veriyor olabilmemiz en büyük özelliklerimizdendir.
Önemli olan müşterimiz istemeden bu raporları vermektir.Müşteri rapora baktığında taahhüt edilenle yapılanı çok kolay karşılaştırıp,sonuca ulaşabiliyor.Mesela kiralama yaparken kaç kişi ile görüşülmüş, perakendeci ile yapılan görüşmenin kaydını tutuyoruz ve raporluyoruz.Bir perakendeci ile kaç kere görüşülmüş ne konuşulmuş, görüştüğümüz markayı , kiminle görüşüldüğünü, telefonuna e-postasına varana kadar rapora yazıyoruz.Bu kadar şeffaf bir süreç yaşıyoruz.
Biz diğer kiralama şirketlerinden kendimizi ayrıştırmak için, bir işe başladığımızda mevcut durum analizi çıkarıyoruz.Pazar araştırması yapıyoruz.Kendi yapmamız gereken araştırmaları yaptıktan sonra firmalara da çeşitli pazar araştırmaları yaptırarak yatırımcıya kalın bir rapor olarak sunuyoruz.
Bu raporda yaptığı yatırımın ne kadar gelir elde edeceğinden, günlük, aylık, yıllık maliyet hesaplamalarına kadar her detay mevcut.
2011 hedefleriniz nelerdir?
Aldığımız ve alacağımız projelerle tahmin ediyorum kiralama departmanıda kısa süre içerisinde tam oturmuş olur.Bundan sonraki hedeflerimizden bir tanesi Türkiye’de bu işin bir meslek olarak algılanmasını sağlamak amacıyla bir sivil toplum örgütü oluşturmak.Yurt dışında bizim meslekle ilgili organize olmuş çok sayıda sivil toplum örgütleri bulunuyor.Onları Türkiye’ye getirip insanları heyecanlandırmak, bilgilendirmek gibi hedeflerimiz var.
Bunun dışında diğer hedeflerimiz arasında da; Avrupa’da Amerika’da şu tip sözleşmeler var.Mesela IBM veya büyük ilaç şirketleri bütün Avrupa’daki, tüm Asya’daki ortak operasyanları nasıl bölümlendiriyorsa bu lokasyonlardaki tüm gayrimenkullerini merkezden, tek bir elden, bir gayrimenkul yönetimi şirketine veriyor.Outsource ederken dünya çapında outsource ediyor.Bu tip kontratların Türkiye bacağı olabilmek ve Türkiye’deki büyük şirketlerin tüm Türkiye lokasyonlarındaki tüm gayrimenkul hizmetlerini verebilmek.Amacımız tek müşteride birden fazla lokasyonlardaki gayrimenkullerinin hizmetini verebilmek.
Avrupa’lı bir AVM yatırımcısının 3 tane AVM bina mühendisliği işini almak üzereyiz.Buda Türkiye’de yeni bir şey çünkü genelde temizlik ve güvenlik işini outsource ederler.Genelde yönetimi yatırımcı yapar.Mühendislik kısmını kendi kadrolarında tutarlar.Bu meslekte yeni bir başarı hikayesi , yeni bir iş kolu yaratmış olacağız.