Gündüz Bayer

Metro Group Asset Management (MAM), Alman Metro Group’un gayrimenkul konusunda hizmet veren şirketi. MAM Türkiye Genel Müdürü Gündüz Bayer. Dünyanın üçüncü büyük perakendecisi Alman Metro Group, belli konulardaki ihtiyaçlarını outsource etmek yerine kendi içinde hizmet şirketlerini oluşturmuş. Metro Group Asset Management (MAM) da bu şirketlerden biri. MAM, Metro Group’un alışveriş merkezleri ve perakendecilikle ilgili projelerinde gayrimenkul konusunda hizmet veriyor. Türkiye’de  1998 yılında kurulmuş. Gündüz Bayer  6  Ağustos tarihinde açılacak olan Meydan Merter Alışveriş Merkezini anlattı.

Meydan Merter Alışveriş Merkezin’de Kiralama  nasıl olacak?

Metro Grup’a bağlı  diğer alışveriş merkezlerinde olduğu gibi minimum kira, ciro üzerinden kiralama olacak. Türkiye’de ilk bu sistemi getiren biziz aslında, ilk hizmet vermeye başladığımız 1998 yılından beri böyle,  biz geldiğimizde birincisi Türkiye de asgari kira ve ciro kira kombinasyonu hiç yoktu ikincisi de ek giderler ayrı değildi. Ek giderler o zaman kiranın içinde idi işletme giderlerini kendisi karşılıyordu biz bu iki sistemi de Türkiye de değiştiren firma olduk.  Esasında şöyle, ciro kirasına belli bir asgari kira hesapladık, hangisi daha yüksekse ondan sonra aradaki farkı bize ödedi bir nevi esasında bizde taşın altına elimizi soktuk, dedik ki sen asgari kira ver şayet para kazanırsan oradan da bize farkı ver bu bence çok güzel bir uygulamaydı zaten Almanya da yaptığımız uygulamaydı, ve biz bunu yaptıktan sonra yavaş yavaş, herkes bu sisteme,  geçmeye başladı. Şimdi baktığımız da, çoğu alışveriş merkezinde de bu asgari ciro kira uygulaması var daha da büyük değişiklik ek giderleri de işletme giderlerinin kiradan çıkması bunun sayesinde yatırımcı olarak baktığınızda gelirler daha da şeffaflaştı. Yatırımın karşılığı gelirinin ne olduğunu daha rahat görülebiliyor. Eskiden aynı paketin içinde idi paketin içinde olunca yönetimler, iş merkezi yönetimleri de o parayı harcarken o kadar dikkatli kanaatimce,  dikkatli harcamıyorlardı şimdi ayırdığın zaman o daha şeffaf,  şekilde ayrı bir bütçe olarak görüldüğünden, 100 lira gelirim var 30 lira giderim var 70 lira karım var o ne güzel diyordu şimdi öyle demiyoruz.  Yani şimdi teker  teker  giderleri daha detaylı bakıyorsun  giderleri daha iyi inceliyorsun o zamandan bugüne baktığınızda  işletme giderlerinin önemi de çok arttı. Gider olarak ciddi,  boyut almaya başladı çünkü enerji giderleri arttı, personel giderleri arttı, temizlik, güvenlik,  giderleri ondan dolayı arttı işletme gideri önemli oldu. O yüzden,  bir çok firma işletme giderine odaklanıp onları düşürmek için  bir takım alternatifler aramaya başladı o da bence kiranın içinde olsaydı bu kadar gelişmezdi bu kadar çözüm aranmazdı kiranın dışında olmasının da bence bu bakımdan da büyük avantajı var.

Kiralar neye göre belirleniyor?

Hiç bir avm de cevap veremezsiniz tam olarak ortalama kira diye çünkü kirayı değiştiren o kadar büyük faktörler,  var ki neler değiştiriyor mesela, avm deki mağazanın konumu değiştiriyor kiranın kaç para olduğunu  avm deki mağazanın  büyüklüğü sektör, marka değiştiriyor bunu herkes biliyor gizli bir şey de değil  ne kadar tanınmış markan  varsa ne kadar avm ye katkı yapıyorsan ne kadar çok ciro yapabilen bir firma ise senin kiran o kadar düşük oluyor.  Anchor mağazaların kiraları daha düşük oluyor şimdi bu faktörlere baktığınızda gidip de benim ortalama kiram 30 euro demek 20 euro demek çok doğru birşey degil. Bize baktığınızda 10 € kira verdiğimiz yerde var 80 € ya da kiraya verdiğimiz yer var. Ama 2  mağaza yan yana biri 10 € biri 80 € hiç bi zaman yok, orada daima aşağı yukarı bir denge oluyor. Biz kiraları hesaplarken hep cirolardan hareket ediyoruz yani orada analiz, bir araştırma yapıyoruz hatta dışarıya da araştırma yaptırtıyoruz biz o araştırmaların sonucunda bir mağazanın bizim lokasyonumuz da ne kadar  ciro yapacağını tespit ediyoruz o cironun da mağazanın sektörüne göre ne kadar kira ödeyebileceği de belli  %7 -12 ona göre de asgari kira hesaplıyoruz  ondan sonra ciro kira oluyor o yüzden kira lokasyona göre de değişiyor  şimdi siz gidip Nişantaşı nın ortasında bir yerde mağaza açtığınızda  cirolar farklı daha yeni gelişen bir bölge de avm açtığınızda ciroları farklı dolayısıyla o da kiraları etkiliyor, anlatmak istediğim kiraları etkileyen yalnızca sizin yatırım maliyetiniz değil aynı zaman da mağazaların cirosu işin doğrusuda bu.

Meydan Merter de Kiralama Tamamlandı mı ?

Kiralamada daha yüzde yüz dolu değiliz tabi ki metre kare olarak baktığımızda şu andaki doluluk oranı %95 civarında. Bir şey kalmadı öyle bakarsak çoğu mağazayı verdik ama adet olarak baktığımızdan tabi küçük mağaza bir kaç tane boş daha var zaten açılışta yüzde yüz dolu olmak da çok iyi bir şey değil çünkü,  açıldıktan sonra bir kaç mağazanın elinde olmasının faydası var, daha önce gelmeyenler gelmek istiyor sen görüyorsun bir takım başka sektörlere, başka,  mağazalara ihtiyacın var o yüzden hiç verebileceğin mağaza elinde yoksa o da iyi bir şey değil yani bence şöyle %10 mağazanın boş olmasını ben o kadar sorun olarak görmüyorum.

Marka seçimleri neye göre oldu?

Marka seçimi olarak Meydan Merter’e baktığınızda ana anchorlarımız olarak, kurum şirketimiz olan MediaMarkt ve büyük hipermarket olarak Real var. Bunların dışında LC Waikiki 1500 m² mağaza ile yer alıyor.

Sektörde baktığımızda metrekareler bizim sektörde çok büyüdü perakendenin metrekareleri çok büyüdü, Ankara Karum Alışveriş Merkezini 1991 de açmıştık 89 da Galleria açıldı sonra 2.olarak Karum açıldı. Karum açtığımızda mesela bazı büyüklükleri normal perakendecilerin yani şimdi gördüğümüz o perakendecilerin  Park Bravo nun 50 metrekare 100 metrekare baya büyük bir mağaza idi, lewis store açtığında ben hatırlıyorum 28 metrekare  lewis store güzel mağaza idi şu anda  lewis store  28 metrekare mümkün mü. Unutmam Mustafa Taviloğlu orada mağaza açmıştı avm’nin en büyük mağazasıydı 100 metrekare mağaza açmıştı baya böyle herkes şaşırmıştı şimdi, Mustafa abi 100metre mağazanın yanından bile geçmiyor yani anlatmak istediğim genelde de dünyada da bizde de  avm deki mağazalarının sokak cadde mağazalarında metrekareleri de büyümeye başladı dolasıyla LCW o büyüklüklere gelmesi o trend den kaynaklanıyor  yani perakendecinin değil tüketicinin isteklerinden kaynaklanıyor. LCW bence Türkiyenin en başarılı perakendecilerinden biri ve tabi bu başarısı sayesinde giren müşteri sayısı devamlı artıyor, koleksiyonu büyüterek daha büyük mağazalarında sunuyor müşteri artık şey istemiyor kendimizi de düşünün küçük bir yere gidip de daracık bir yerde daracık bir kabine girip alışveriş yapmak istemiyor.

Kiralama ve işletmeleri siz kendiniz mi yapıyorsunuz ?

Hepsini biz kendimiz yapıyoruz, yani avm arsa bulmasından işletmesi ve sonradan değerlendirmesine yani tekrardan yapılmasına kadar bütün adımları biz kendimiz şirket olarak yapıyoruz. İki bakımdan avantajlıdır maliyet açısından bir avantajı var. Artı işletme açısından, kiralamamızda çalışan arkadaşlar sektörde en eski olanlar,  ve çok büyük, bilgi birikimi olan bir şirketiz, esasın da  dışarıdan hizmet almaya kalktığımızda o kaliteyi de alacağımızdan şüpheliyim  çünkü bir kaç tane şirket yalnız bunu verebiliyor çok yeni şirketler bizde şimdi  her bölüme baktığınızda bölümün başındaki arkadaş en azından 8- 9 senedir  sektördeki kişiler  Türkiye de 10 sene bu sektörde çalışmak baya uzun bir süre. Bu sektörün evveliyatı yok zaten ben en eskilerden biriyim 88 de geldim 20 sene olmuş, dolayısıyla Türkiye de 10,15 sene bu sektörde olmak uzun bir süre.

Yeni yapılan Alışveriş Merkezlerinde aydınlatma,havalandırma gibi giderler ayrılmış Anchorlar kendi santrallerini kurmuş sizde durum nasıl?

Bizde hep öyledir yani bizde anchorlar, ayrıdır hep. Eskiden genel saat vardı herkes hakkına düşeni öderdi, daha sonra süzme saatler devreye girdi şimdi ise bambaşka bir noktaya geldik, artık herkes kendi aboneliğini yapıyor. Kendi masrafını kendi belirliyor. Kiracılar bizim vazgeçilmezimiz aynı zamanda iş ortaklarımız. Biz hep birlikte varız birbirimize bağlıyız, onlar olmazsa biz olmayız kiralama yapamayız, biz olmasak ta onlar olmaz cadde mağazacılığını tercih ederler. Altı ay öncesinde olumsuz olaylar oldu ama, evlilikte de böyledir bu önce kavga eder bir süre küs kalırsınız ardından barışır bazı şeyleri daha yoğun yaşarsınız birbirinizin değerini daha iyi anlarsınız. Ben de bizim kiracılarımızla aramızın böyle olacağını tahmin ediyorum.

İstanbul Merter: Avrupa yakasındaki mükemmel konum

Toplu taşıma araçları ile de kolayca ulaşılabilen alışveriş merkezi bulunduğu konum itibarı ile çevresindeki konutları önünde bulunan tramvay durağı ile birleştirerek, Istanbul’un tüm yönlerine giden toplu taşıma hatlarına erişimi sağlamakta. Özel otomobilleri ile gelen ziyaretçiler için toplam 1.300 araç kapasiteli otopark alanı bulunmakta.

Alışveriş Merkezinin klimatizasyon sisteminde güneş enerjisinin kullanılması

METRO Group Asset Management yenilenebilir enerji sistemlerinden faydalandığı M1 Meydan Merter Alışveriş Merkezinde de CO² salınımını azaltmak ve enerji tüketimini düşürmek amacıyla en modern teknolojileri kullanmaktadır.
M1 Meydan Merter Alışveriş Merkezinin en farklı özelliklerinden biri de alışveriş merkezinin çatısına yerleştirilen ve güneş enerjisi ile çalışan soğutma sistemidir. Bu alanda en yeni teknolojilerden sayılan bu sistem, çatıya yerleştirilen ve toplamda 1.200 m² alanı kaplayan yükseltilmiş güneş kollektörlerinden oluşmakta. Güneş ışınlarındaki enerjiyi toplayan bu kollektörler daha sonrasında bu enerjiyi bir taşıyıcı ortam vasıtasıyla ısı değiştiricilerine aktarıyor. Bu sayede elde edilen ve bir tankta depolanan sıcak su kış döneminde alışveriş merkezinin ısıtma sistemine bağlanabilir. Yaz döneminde ise elde edilen sıcak ile su ile bir soğutma grubu çalıştırılmakta ve bu sayede üretilen soğuk su ise alışveriş merkezinin soğutulmasında kullanılmaktadır. Yüksek ısı kolektörlerinin kullanıldığı sistemler binaların soğutulmasına yönelik kullanımlarda oldukça avantajlıdır.
Güneş enerjisi sisteminin kullanımı ile M1 Meydan Merter Alışveriş Merkezinde yılda 642 MWh güneş ışığı ısı kazanımı elde edilmesi ve 313 ton CO²  salınımı azaltılması hedeflenmektedir. Sistem ayrıca 308.880 kWh/a birincil enerji tasarrufu da sağlayacak.