Boğaziçi Üniversitesi İşletme Fakültesi'nde lisans ve lisansüstü programlarını tamamlamış olan Avi Alkaş, 15 yılı aşkın süredir alışveriş merkezleri konsept geliştirme, kiralama ve yönetimi konularında hizmet veriyor. Akmerkez, Carousel, İzmit Outlet Center projelerinde gayrimenkul ve finans danışmanı olarak bir süre görev yapan Alkaş, 1997 yılında Alkaş Alışveriş Merkezleri Danışmanlık Limited Şirketi unvanlı şirketi kurarak İstanbul'da Olivium, Nautilus, Armada, Koru Park ve İstinye Park alışveriş merkezi projeleri, Kayseri’de Kayseri Park Alışveriş Merkezi projesi için gayrimenkul danışmanlığı ve finansal danışmanlık hizmetleri sundu. Kurucu üyesi olduğu Türkiye Alışveriş Merkezi Ve Parakendeciler Derneğinin Yönetim Kurulu Başkan Yardımcılığı görevini yürüten Avi Alkaş aynı zamanda ICSC Avrupa Yönetim Kurulu ve ICSC Avrupa Jurisi Üyesi. ICSC J. Riordan Okulunda Profesyonel Gelişim alanında öğretim görevlisi.
ICSC [International Council of Shopping Centers]-Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi’nden SCSCM ( Senior Certified Shopping Center Manager) , SCMD (Senior Certified Marketing Director) ve CLS (Certified Leasing Specialist) akreditasyon sertifikalarını alan Avrupadaki ilk kişi.
Jones Lang LaSalle Türkiye'deki Başkanlık görevini 2008 yılı Ağustos ayından beri başarıyla yürüten Avi Alkaş evli ve 2 oğlu var. Türkiye ve Avrupa alışveriş merkezleri sektörünün önemli ismi Avi Alkaş ile yurtdışında olmadığı ve uçmadığı bir zamanda ofisinde buluştuk. Uçmadığı diyoruz, kendi tabiriyle pilotlardan daha fazla uçuyorum diyor. ICSC deki görevi ve Jones Lang La Lasalle’nin çok uluslu bir şirket olması sebebiyle dünyanın dört bir tarafındaki alışveriş merkezi ve ticari gayrimenkulleri gezerek çeşitli aktivitelere ve organizasyonlara katılarak ülkemizi temsil ediyor. Bugünlerde ise çok heyecanlı, Mısır, Irak gibi çeşitli ülkelerdeki projelerin danışmanlık hizmetini vermeye başlamışlar. Bayrağımızı dünyanın dört bir tarafında dalgalandırıyoruz bu da bize gurur veriyor diyen Alkaş, edindiği deneyimleri aktarabileceği ortamlarda olmaktan büyük mutluluk duyuyor. Ben artık ders vermek istiyorum tecrübelerimi yeni nesillere aktarmak istiyorum diyor. Üniversitede ders verebilirim, veriyorum da fakat gönlüm kendi mezun olduğum okul olan boğaziçinden yana diyor. Bizde gündeme ve sektöre dair merak ettiklerimizi Avi Alkaş’a sorduk.
Türkiye yeterli sayıya ulaştımı?
Henüz hayır, bizim bu konudaki kıstasımız bin kişiye düşen metrekare göstergesidir, daha gidilecek çok yol var diye düşünüyorum. Tabi ki bazı şehirlerimizde yoğunlaşma var. Ankara 199/1000 kişi ile belirli bir yere geldi, bunu İstanbul takip ediyor ama son yayınladığımız rapora göre biraz geçecek gibi görünüyor. Bu hafta Portekiz’deydim oradan bir örnek vereyim Lizbon nüfusu altı milyon 33 avm var, ondört milyon nüfusa sahip İstanbul’da 70 avm var. Tabi burada farklılaşma başlıyor büyüklük olarak içerik olarak değişiklik başlıyor Cevahir, İstinyepark Forum İstanbul gibi daha farklı işlevler de içerebilir, akvaryum, eğlence merkezi, pazar alanı olabilir. Önceden 25-30 bin metrekare alışveriş merkezleri yapılırken bugün bu oran 55-60 binlere çıktı. Daha yapılabilecek çok alışveriş merkezi var fakat bunlar doğru içerik, doğru araştırma, doğru fizibiliteler yapılarak açılmalı ayrıca her alışveriş merkezinin başarılı olacağı gibi bir kural da yok. Birincisi lokasyon, ikinci mağaza karması, üçüncüsü ve en önemlisi yönetim bunların hepsi doğru yönetilirse alışveriş merkezi başarılı olur.
Şu anda kaç alışveriş merkezi yönetiyorsunuz?
Şu anda 90 alışveriş merkezini yönetiyoruz fakat bu sayı yılsonuna kadar açılacaklarla on iki alışveriş merkezini yönetiyor olacağız. Starcity, Sapphire açılacak olan projeler, bunların dışında yönetim danışmanlığı hizmeti verdiğimiz Özdilekpark, Panora, Armada Profilo alışveriş merkezi ve Tiran da bir projeye destek veriyoruz. Kuzey Irak Erbil’de Family Fun isimli bir projenin de yönetim anlaşmasını yapmış bulunmaktayız. City Star Bakü, Zorlu, Afyon İkbal, Pendik Marina projelerinin de yönetimini biz yapacağız. Yine Rönesans grubu ile birlikte yürüttüğümüz Kozyatağı Cozzy mahalle ve kolaylık alışveriş merkezi var. İskenderun da devam eden Suriye ile vizenin kalkması ve yaz döneminde hareketli bir bölge olduğu için açılışını öne aldığımız Prime Mall var.
Alışveriş Merkezlerinde farklılaşma başlayacak mı?
Başladı devam da ediyor. Alaturka Outlet Center dediğimiz Türk usulü Outlet örneği yani Amerika da ve diğer ülkelerde Outlet içerisinde market, elektronik market barındırmaz biz bunları bir araya getirerek outlet’i şehrin içine getirdik içerisine fast food, sinema, gıda marketi ekledik, Olivium, Optimum örneğinde olduğu gibi. Keza Ağaoğlu ile başladığımız mahalle merkez diyebileceğimiz Andromeda projesi, içerisinde hizmet birimleri yeme içme alanları cafesi olan modeli uygulamaya çalışıyoruz.
Yeni alışveriş merkezleri açılıyor, sizce yeni ve eskiler içerisinde elemeler olacak mı?
Olmaması lazım, zaman zaman nasıl ki modada renkler değişiyorsa mağazalar vitrinlerini eskiye oranla daha kısa sürelerde değiştiriyorsa, yaşlanmakta olan alışveriş merkezlerinin yenilemeye gitmeleri kaçınılmaz. Bir alışveriş merkezinin ekonomik ömrü 10-12 yıldır, yeter ki bu değişimler ve yenilemeler uzun sürmesin içerisindeki kiracısını ve ziyaretçisini mağdur ve rahatsız etmesin, 1988 lerden başlayan avm’lerin gelişim sürecinin önünü tıkamasın. Akmerkez, Capitol, Galleria hepsi dönemsel değişiklikler geçirdi ve bunu başarıyla tamamladılar, önümüzdeki dönemde birçok projenin daha bu şekilde değişim geçirdiğini de göreceğiz.
Alışveriş merkezlerine yıldız ya da başka standartlar gelecek mi?
Sektörde gerek perakendecinin ödeyebileceği kira düzeylerini tanımlamak adına, gerek insanların beklentilerini doğru karşılayabilmek adına otel misali belirli standartları oluşturmanın vakti geldiğini ve oraya doğru gittiğimizi de görüyorum. Belli bir sertifikasyon oluşturulması yararlı olur kanaatindeyim. Bakıyorsunuz yüz metrekare olmayan bir yere alışveriş merkezi veya outlet tabelası takılmış, bunları tanımlamak, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın bu konularda çalışmalar yaparak belirleyici olması kısıtlayıcı olmaktan öte destekçi olması, popülist yaklaşımlardan uzak ona buna şirin görünmek maksadıyla değil normal işleyecek bir mekanizmaya da çok müdahil olmamak lazım düşüncesindeyim.
ICSC bu konuda belirlediği standartlar kabul görüp, kullanılıyormu?
Kesinlikle evet, bu konunun da kabul görüp kullanıldığını da söyleyebilirim. ICSC Avrupa kurulunda sertifikasyon, mesleki tanınmışlık ve eğitim başkanlığını bana verdiler SCSCM ( Senior Certified Shopping Center Manager) , SCMD (Senior Certified Marketing Director) ve CLS (Certified Leasing Specialist) akreditasyon sertifikalarını alan Avrupadaki ilk kişi olduğum için verdiler bu görevi. Oğlum Alp Alkaş’da 24 yaşında olmasına rağmen şirketimizin Londra ofisinde çalışıyor Türkiye’yi orada temsil ediyor. Yeni nesillere de bu mesleği sevdirmenin gururunu yaşıyorum.
Yeni yasa büyümeyi engellermi?
Ticareti kısıtlayıcı olmak değil aksine destekleyici olmak lazım, çünkü Türkiye’nin işe ve istihdama ihtiyacı var. Her yıl yedi yüz bin iş yaratmamız gerekiyor, bunun hepsinin kamu yatırımlarından gelemeyeceğini düşünürsek özel sektörü de ürkütmemek, yabancı yatırımcıyı dışlamamak lazım. Taş üstüne taş konulan yer bizim ülkemiz çalışan bizim insanımız. Bu yatırım gelmeye devam etmeliki her açılan alıveriş merkezi ile yaratılan kayıt altındaki bin beş yüz, iki bin arasındaki istihdam yaratılsın.
Otopark sorunu var birde bu nasıl aşılmalı?
Alışveriş Merkezi eğer ki şehir merkezinde ise alışverişi teşvik etmek için ayrışma sağlanabilir, şehir dışında olan projelerde zaten otopark ücreti veya buna benzer uygulamalar yok. Biz Carousel inşaatını yaparken açılmadan önce otoparkı açtık ve otopark tamamen doluyordu. Bu ne demek çevre insanı aracını dışarıda bırakmaktansa güvenli olduğu için oraya bırakıyor. Alışveriş yapan kişiye öncelik tanıyacak bir mekanizma oluşturulabilir, alışveriş yapmayan kişiye sen giremezsin denemeyeceğine göre o zaman alışveriş yapanın ücretsiz bölgede veya orada işi olanın bırakırken nasıl ki tüm caddelerde belediyeler ücret alıyorsa alışveriş merkezlerinin de bunu yapması kaçınılmazdır.
Kiracı-yatırımcı orta yolu buldumu, kira kavgası olurmu artık?
Bence buldu makul seviyelere geldik. 2007 döneminde açılan alışveriş merkezlerinde bu konu daha çok gündeme gelmişti. Sektörün kendi iç dayanışması bence alkışa layık, sektör kendi iç dengelerini buldu. Ödenebilir kira oranlarında buluşmak kiralayan-kiraya veren arasındaki dengeleri yakalamak. Bu dengeler kuruldu zaten, kira oranını hasılat içerisindeki satışa endeksli yaptığınız zaman ödeyen ve alanda memnundur. Benim babamın bir sözü vardır ’’ Bir baba verdimi hem baba güler hem oğlu, Bir evlat verdimi hem evlat ağlar hem baba ağlar ‘’ diye.
Avm yöneticisine ihtiyaç varmı, yenilerin yetişmesi için bir çalışmanız varmı?
Kendim aktif olarak eğitim veriyorum sadece İstanbul’da değil Kiev’de, Dubai’de, Mumbai’de dersler veriyorum. Tabi bunun iki yönü var, ben ders vermeye gittiğim zaman İstanbul’da veya diğer ülkelerde ‘’yanlış anlamayın ben size buraya bir şey öğretmeye gelmedim, şu anda sıfatımız öyle ama bende sizden bir şeyler öğrenmeye geldim’’ diyorum. Hizmet içi eğitim olduğu için değişik faydalar çıkıyor. Sıkça söylediğim bir söz var, ‘Ben cebimdeki bir lirayı sana versem, sende cebindeki bir lirayı versen ikimizden birer lira çıkmış olur. Ama sen bana bri fikir versen ben sana bir fikir versem bu kapıdan iki fikirle çıkmış olacağız diyorum. Buradan çokta güzel deneyimler elde ediyoruz, öğrenmeye çalışmaktan çok bilgi paylaşımı sektör deneyim paylaşımının artmasını canı gönülden diliyorum, çünkü ne kadar çok paylaşırsak deneyim elde edersek sektörümüz o kadar bilinçli ve iyiye doğru gidecektir. Hala Türkiye de perakende okulu yok bunun kurulması için bir takım çalışmalarda yapıyoruz. Gerek meslek liselerinde gerek üniversitelerimizde perakende bölümleri oluşturulabilirse bize de bu konuda bir görev düşerse memnuniyetle destek veririz.
Yatırımcılara tavsiyeleriniz var mı?
Bu çaplı büyük bir yatırım yaparken iyi araştırmak önemli. Zorlu projesi için Uzakdoğu ya gittik altı günde beş şehir otuz bir avm yirmi otel gezdik. İstinye Park yapılırken İspanya, Portekiz, İngiltere, Amerika’yı gezdik. Fuarlara katılmak bir sanayici için ne kadar önemli ise bir yatırımcı içinde başarılı veya başarısız projeleri yerinde incelemek üç boyutlu yaşamak hatta arkadan dolaşıp mutfağını incelemek çok önemli. Uluslararası konferanslarda hazır bulunmak, deneyimli ve tecrübeli kişilerle çalışmak her zaman önemlidir. Açmaktan öte daha proje başlamadan enerji, mimari hepsini iyi koordine ederek açılışa günler kala değil doğru zamanlamalarla yöneticisinden temizlikçisine planlayarak gitmek doğru kurgulamalarla başarılı olunacağına inanıyorum.