Ankara’ya Giderken Bir Uğrak Mekân… Ankara’lılar için İhtiyaç Merkezi “A City Outlet AVM”
Sektörün kazandığı önemli dinamiklerden biri de Alper Göker. A City Outlet AVM’nin Genel Müdürü Göker, A City Outlet AVM’nin Ankara için ne kadar önemli bir lokasyonda, nasıl önemli bir yapıya sahip olduğunu anlattı. Bunun yanında sektörle ilgili değerlendirmelerde bulundu. Proje öncesinde harabe bir binanın bulunduğu ve atık sular ile kirletilen bir alanda, bölgeye muhteşem bir yapı inşaa ederek, sundukları faydalar ve bölgeye gelen heyecan ile Ankara’ya yepyeni bir renk kattıklarını belirtti.
A City Alışveriş Merkezi’nin öncelikle güzergâh ve lokasyonundan bahsedebilir misiniz? Nasıl bir konuma sahipsiniz?
A City Outlet Alışveriş Merkezi Ankara'nın en büyük çıkış arterlerinden biri olan İstanbul Yolu üzerinde 5. km de yer almaktadır. Günün her saatinde yoğuluğunu koruyan bu önemli arter günlük olarak ortalama 500.000 araç tarafından kullanılmakta ve şehir merkezini Yenimahalle, Batıkent, Ostim, Etimesgut, Ayaş, Sincan, Eryaman, Güzelkent, Fatih, Elvankent, Törekent'e bağlamaktadır.
Mağazalarınız ve sosyal yaşam alanlarınız hakkında bilgi verir misiniz?
A City Outlet olarak oluşturduğumuz marka karmamız sayesinde sosyo ekonomik ve sosyo kültürel açıdan tüm tüketici guruplarının ihtiyaçlarını karşılamalarına olanak sağlayan bir yapıya sahibiz. Bu dinamik yapıyı ise yükselen marka trendlerini ve değişken tüketici ihtiyaçlarını yakından takip ederek korumakta ve güçlendirmekteyiz. A City Outlet olarak müşteri gurupları arasındaki önceliğimizi aileye vermekteyiz. Sosyal yaşam alanlarımızı belirlerken ve kurgularken aile bireylerini tekil ve çoklu olarak değerlendirmekte, bir ailenin tüm ihtiyaçlarına cevap verebilecek projeler üretmekteyiz. Dilerseniz bu konuyu bir kaç başlık ile özetleyelim.
“Bu yılın başında büyük bir yatırım ile yenilediğimiz 90 metre uzunluğunda üstü kapalı, ısıtma ve soğutma sistemi bulunan, güçlendirilmiş ses sistemine sahip ve ziyaretçilerimize keyif veren bir teras hizmetini sunmaya başlamış bulunmaktayız.”
Küçük ziyaretçilerimizin keyifli ve güvenli vakit geçirmelerini sağlamak için açık otoparkımızda 23 Nisandan beri bir lunapark işletmesi bulundurmaktayız.”
“Hayatlarını birleştirmek için karar vermiş olan çiftlerimizin nikâhlarını kıyabilecekleri ve misafirlerini kusursuzca ağırlayabilecekleri bölgenin en donanımlı ve güzel nikâh salonlarından birini bünyemizde konumlandırmaktayız”
Ankara’da A City’i diğer AVM’ler ile kıyasladığınızda dikkat çekici farklılıklarınızdan bahseder misiniz?
A City Outlet olarak biz değişime inanıyoruz. Köhneleşmiş, sıradanlaşmış bir merkeze dönüşmemek adına kendimizi ziyaretçilerimizin ihtiyaçlarına ve çağımızın gerekliliklerine göre yeniliyoruz. İsmimiz ile bütünleşen outlet kimliğimizi koruyor, işletmelerimizin sunduğu hizmetlerin merkezine bu değeri yerleştirmelerini sağlıyoruz. Ulaşımı kolay, yerleşkesi ziyaretçilerini yormayan, marka çeşitliliği göz dolduran, çağına ve müşteri ihtiyaçlarına göre strateji oluşturan kimliğimizin bizi diğer alışveriş merkezlerinden ayırdığını düşünüyoruz.
Mağazalarınızdan bahsedebilir misiniz? Nasıl bir Outlet karması mevcut?
Ulusal ve uluslararası markaların outletlerinin yer aldığı A City Outlet farklı tüketici gruplarının ihtiyaçları göz önünde tutularak marka karmasını oluşturmuştur. Büyük mağazacılığın önemli isimlerinden Boyner Outlet, YKM Outlet ve Mudo Outlet ilk kez bu projede aynı çatı altında buluşmuştur. Bunun yanı sıra uluslararası markalar arasında yer alan Lacoste, Calvin Klein, Diesel, Swatch, Tommy Hilfiger, Marks & Spencer ve Levi’s heyecan yaratan marka karmamızın önemli örnekleri arasında yer almaktadır. Kadın, erkek ve çocuk markalarının da seçkin örneklerini bir arada sunan A City Outlet, toplam 141 mağazası ve binlerce değerli markası ile bölgesinin önemli merkezleri arasındadır.
Mimari yapınızı anlatır mısınız? Nasıl bir çizginiz var?
Tek kelime ile özetlemek gerekir ise A City Outlet aşırılıklardan uzak bir mimari yapıya sahip. Toplam 5 kata sahip olan projemizde ziyaretçilerimiz ihtiyaçlarını yorulmadan karşılayabilmekte, böylelikle değerli zamanlarını kaybetmemektedirler. Bu sayede bir zamanların ihtişamlı ve dev projeleri kan kaybederken ziyaretçisini yormayan ve zaman kaybettirmeyen en iyi alışveriş merkezi projelerinden biri olan A City Outlet ticari değerini arttırmaya devam etmektedir.
Aylık ziyaretçi oranınız nedir?
Bu sorunuza sezon değişimleri nedeni ile net olarak cevap vermek bir parça zor olsa dahi, yıllık olarak ulaştığımız 6.000.000 dolayında ki ziyaretçi sayımız ile bölgemizin kişi başı metrekare verimliliği en yüksek alışveriş merkezi projelerinin başında geldiğimizi gönül rahatlığı ile söyleyebilirim.
Bölgede sizden sonra neler değişti?
Proje öncesinde harabe bir binanın bulunduğu, atık sular ile kirletildiği için kötü kokular yayan bir kanalın açık olarak aktığı arazi A City Outlet'in inşasından sonra rehabilite edilerek şehre kazandırıldı. Bölgenin ticari yıldızı haline gelen A City Outlet sunduğu sosyal faydalar ve yarattığı alışveriş heyecanı ile sadece bölgesine değil tüm şehre yepyeni bir renk kattı.
A Ctiy, aynı zamanda çocuklar için yüksek bir çekim gücüne sahip. Etkinliklerinizin genelinde çocukları baz almanızın nedenleri nelerdir? Ve bu etkinliklerden bahsedebilir miyiz?
A City Outlet olarak önceliğimizin aileler olduğunu ifade etmiştim. Bu yüzden ziyaretçilerimiz arasında azımsanmayacak bir orana sahip olan küçük misafirlerimizin marka karmamız içerisinde tüm ihtiyaçlarını gidermelerine olanak sağlayan bir yapı oluşturmaya çalışıyoruz. Ayrıca etkinlik planlamamız içerisine onları mutlu edecek, aileleri ile hoşça vakit geçirmelerini sağlayacak bir dizi aktivite dâhil ediyoruz. Nisan ayı içerisinde Levent Lunapark şirketi ile açık otoparkımızda hayata geçirdiğimiz özel lunapark konseptimiz sayesinde, belki de ilk kez bu heyecanı yaşayan minik ziyaretçilerimizin gözlerinde ki parıltıyı sizlere tarif edemiyorum. Bu yoğun tempo ile çalışırken onların bu mutluluğuna ve heyecanına şahit olduğumda, bazen keşke çocuk kalabilseymişiz diyorum.
Dış piyasada köklü ve uzun yıllar deneyimli, ancak iç piyasada AVM’lerde kendine yer bulamayan yerel markaların sıkıntıları ile ilgili neler söyleyebilirsiniz?
Türkiye de hızla gelişen perakende sektörü içerisinde yer alan irili ufaklı markalar, sayıları her geçen gün artan alışveriş merkezlerinin yarattığı organize pazar hacmi sayesinde büyük başarılara imza atmaya başladı. Bu markaların gelişiminden heyecan duyan, toptan üretim pazarında adından bahsettiren fakat şuana kadar iç pazarda perakende satış olarak büyüyemeyen markalar ise halen benzer ticari modeller üreterek bu pazara adım atmaya çalışıyorlar. Yakın zaman içerisinde organize perakende metrekaresinde yaşanan bu hızlı büyüme ile pek çok yerel markanın alışveriş merkezleri içerisinde kolaylık ile yer alabileceğini düşünmekteyim. Tabi burada dikkat ile ele alınması gereken bu organize yapılar içerisine yerleşmiş olan profesyonel markalar ile yerel markaların yaşayacakları pazar rekabeti. Bu aşamada yerel markanın belirlediği stratejik duruş ve rekabetçi yapı markanın ticari geleceğini belirleyen en önemli unsur olacaktır.
Marka karması ve kiralamalar yapılırken nelerin dikkat ile ele alınması gerekiyor? Siz bu konuda nasıl bir strateji izliyorsunuz?
Alışveriş Merkezlerinde başlangıçta yâda sonrasında yürütülen kiralama faaliyetleri, müşteri gurupları tarafından ulusal ve uluslararası ölçekte kabul görmüş markalar ile sağlanırsa daha sağlıklı sonuçlar vermektedir. Bu platformda oluşan marka karması tüketicinin alışveriş merkezi algısını makyajlamakta ve bunun yanı sıra doğan tüketici ihtiyaçları da etkin bir biçimde karşılanmaktadır. Tabi kiralama faaliyetleri ele alınırken lokasyonda atlanmamalıdır. Alışveriş Merkezinin konumlandığı bölgenin sosyo kültürel ve sosyo ekonomik yapısı marka karmasının belirlenmesinde etkilidir. Son yıllarda sayıları hızla artan Alışveriş Merkezleri gün geçtikçe lokalleşmekte ve konumlandığı yakın bölge halkının ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Kısacası kiralamada dikkat ile ele alınması gereken unsurlar sırası ile lokasyonun neden olduğu sosyo ekonomik ve sosyo kültürel etkiler, marka karması ve verilen mesajlar ile oluşturulan müşteri algısıdır.
Ciro bazlı kira ödemeden sonra, şimdi de TL üzerinden kira ödeme gündemde. Siz bu konuyu nasıl değerlendiriyorsunuz?
Son bir kaç yıl içerisinde alışveriş merkezi yatırımlarında yaşanan büyüme ile oluşan rekabet ortamı ve 2008 yılındaki global kriz nedeni ile sektördeki kiralama modelleri değişmeye başlamıştır. Rekabet dolayısı ile 3 farklı kira modeli oluşmuştur. Sabit kira, sabit kira+ciro ya da sadece cirodan pay modelleri şuan aktif olarak kullanılmaktadır. Şu an hali hazırda kullanılan bu modellerin alışveriş merkezinin rekabetçi yapısını ve iddiasını da ortaya koyduğunu söylemek yanlış bir değerlendirme olmayacaktır. Eğer alışveriş merkezi yatırımı lokasyon, marka karması ve tüketici algısında ki pozitif payı ile doğru yapılandırılmış ve ciro bazlı kira modeli ile verilen alanlar rekabetçi kimlikleri olan güçlü markalara ayrılmış ise ciro bazlı model kira ve kiracı açısından avantajlı bir hal kazanmaktadır. Bunun yanı sıra son dönemimiz içerisinde beliren kur artışı nedeni ile yükselen kira karşılıkları alışveriş merkezi içerisinde bulunan marka temsilcilerini farklı modeller için teşvik edecek bir ortam yaratmıştır. Bu yeni yapı Türk Lirası karşılığı kira modelidir. Bu modelin üretilmesi için alışveriş merkezi yöneticileri ile marka temsilcileri arasında ki görüşmeler devam etmektedir. Burada ki temel problem yabancı para birimleri ile kredilendirilerek tamamlanan alışveriş merkezi projelerinin hesaplanan yatırım dönüşlerinin tamamen sapacak olmasıdır.
Farklı kira modeli arayışlarının ülkemizin güçlü ekonomik politikaları sayesinde iyileşecek olan kur dengesi sayesinde kısa sürede kendiliğinden sonlanacağı inancını taşıdığımı belirtmek isterim.
Türkiye’de perakende sektörünün geldiği son perde nedir, yurtdışına kıyasla nasıl değerlendiriyorsunuz?
Dinamik yapısı ile son yıllarda uluslararası yatırımcıların dikkatini çeken ülkemiz, yaşanan global boyutta ki ekonomik krizden belki de en az etkilenen ülkelerin başında gelmektedir. Bu özelliğinin yanı sıra genç nüfusu ve gelişmiş tüketim alışkanlıkları sayesinde perakende dünyası içerisinde yer alan pek çok markanın hayalini süsleyen bir pazar olarak da konumlanmıştır. İçerisinde bulunduğu hızlı gelişim sürecinde kısa zaman içerisinde kendi büyük markalarını da yaratan Türkiye özellikle tekstil ve gıda sektörü içerisinde ki uluslararası arenada söz sahibi olmaya adaydır. Şuan iç pazar dinamiklerini iyi kullanan, bulunduğu bölgede ticari ve siyasi bir söz hakkına sahip olan Türkiye'nin gelecek 10 yıl içerisinde pek çok gelişmiş ülkeyi geride bırakarak hak ettiği yere ulaşacağı inancını taşımaktayım.
Marka bilinirliği, AVM ziyaretçi sayısında ne kadar etkili? Ziyaretçi sayısını etkileyen daha önemli faktörler nelerdir?
Marka bilinirliğini tüketici algısında pozitif konumlandırabilmek pek çok parametreyi yerinde kullanmayı gerektirmektedir. Marka karmanız, mimari özellikleriniz ve temanız iletişim stratejilerinizi belirler. Kurgulanan iletişim stratejiniz sayesinde hedeflediğiniz müşteri profiline ulaşabilir, onları tekrar tekrar alışveriş merkezinize taşıyarak bir aidiyet duygusu oluşturabilirsiniz. Bu kısma kadar her şey masa başında çözümlenebilir fakat bundan sonrası için sahaya inmeniz gerekmektedir. Çünkü oluşturduğunuz pozitif bilinirlikten sonra ziyaretçi memnuniyetini sürdürülebilir kılmanız gerekir. Bu ise, mesajlarınız içerisinde yer verdiğiniz vaatlerinize sadık kalmanız ile mümkündür. Eskilerinde dediği gibi "müşteri daima haklıdır" ve ona haklı olduğunu hissettirmek için doğru iletişim becerisi ve strateji bu başarının anahtarıdır.
Son olarak dergimiz hakkındaki görüşlerinizi alabilir miyiz?
Perakende dünyasının aynası niteliğini taşıyan AVM Gazette Dergisini her ay aynı heyecan ile takip ediyorum. Gelişim hızı ile göz kamaştıran perakende sektörünün nabzını tutan ve yansımalarını sektör paydaşlarına ulaştıran bu özel ekibi kutluyor ve tüm perakende sektörü adına teşekkürlerimi sunuyorum.