.jpg)
AVRUPA'NIN İLK İKİZ YAPILI OTOBAN ALIŞVERİŞ MERKEZİ PARKSHOP OUTLET TÜRKİYE'DE
Türkiye outlette yepyeni bir konseptle tanıştı. TEM Otoyolu’nun üzerinde gerçekleşen Kavukçu Grup tarafından 2008 yılında temelleri atılan PARKSHOP Outlet; Kasım 2008’den bugüne İstanbul-Ankara TEM Otoyolu 157. km’de Hendek Sakarya’da hizmet vermeyi sürdürüyor.ParkShop Outlet projesi, “Türkiye’nin ilk ikiz outleti” ve “Avrupa’nın ilk ve tek otoban outlet merkezi” olma ünvanlarını taşırken aynı zamanda Ankara-İstanbul ve İstanbul-Ankara güzergahı üzerinde seyahat edenlere dinlenme tesisi olarak da hizmet vermeyi hedefliyor.Parkshop Outlet yatırımcısı Kavukcu Grup Yönetim Kurulu Başkanı Abdullah Kavukcu Parkshop Outlet projesini anlattı.
Parkshop’un kuruluş hikâyesini sizden dinleyebilirmiyiz?
Parkshop’un kuruluş hikâyesi çok ilginçtir aslında. Hepimizin yakından tanıdığı Milli futbolcumuz, değerli arkadaşım Tayfur HAVUTÇU ile beraber tatil yaparken şu anda Parkshop’un kurulu olduğu araziden bahsetti bana. Kendisine böyle bir arazi üzerinde tesis yapmak üzere teklif geldiğini, dilersem beraber bir şeyler yapabileceğimizi söylediğinde heyecanlandım ve kafamda o anda birçok şey belirdi. İlk aklıma gelen, yıllardır süregelen ticari deneyimlerimiz ve bilgilerimizle, doğru lokasyonda ve doğru tercihlerle Türkiye’de değil Dünya’da bir örneği daha olmayan bir alışveriş merkezi projesi oldu. Proje için Tayfur HAVUTÇU ve Süleyman İSMAİLOĞLU ile oturup anlaştık ve birlikte bu yola çıktık.
Tüm dünyada ekonomik kriz yaşanırken, pek çok ülke bile henüz ilerleyen günlerde nelerle karşılaşacağını kestiremezken; Türkiye’ de henüz örneği olmayan bir ilki gerçekleştirmek ve kriz ortamında bu projeyi tamamlamak zor olmadımı peki?
Önceleri biz de zor olacağını düşünmüştük ama öyle olmadı. Burası karayollarına ait bir arazi. Karayolları Genel Müdürlüğü, 17. Bölge Müdürlüğü ve Yerel Yöneticiler bize her aşamada desteklerini esirgemediler. Sizin aracılığınızla hepsine de teşekkür etmek isterim. Biz burayı yirmi iki yıl işleteceğiz, sonrasında burası devlet malı olacak. Yap İşlet Devret modeli yani. Yatırıma başladığımız ilk günden bu yana ekonomik krizin olduğu gerçek ama bu durum sadece Türkiye’nin değil tüm dünyanın sorunu. Biz de bunu bahane ederek yatırımı geciktirebilirdik ama öyle yapmadık. Her türlü negatif olgulara ve zorluğa rağmen %60’ ını kendi özsermayemizle finanse ettik ve projeyi tamamladık. Bunun için şirket olarak kendimizle gurur duyuyoruz. Çünkü biz doğrudan ve dolaylı olarak 2500 kişinin ekmek yiyeceği 65 – 70 milyon TL tutarında bir yatırımı tamamladık. Bu sırada kira sözleşmesi imzaladığımız mağazalardan krizi bahane ederek vazgeçenler bile oldu ancak biz yılmadan, moral ve motivasyonumuzu kaybetmeden yolumuza devam ettik ve hedefimize ulaştık.
Kendiniz finanse ettiğinizi belirtiyorsunuz, finansman bulamadığınız için mi bu yolu seçtiniz?
Aksine çok çeşitli yurtiçi yurtdışı finans kurumları ve alışveriş merkezi yatırımcılarından öneriler geldi, fakat biz projeye inandığımız ve kendi karşılayabilecek gücümüz olduğu için bu yolu seçtik.
Alışveriş Merkezinin doluluk durumu nedir?
Burası biliyorsunuz ikiz bir proje ve Dünya’da başka bir örneği yok. Pek çok lokasyonda şehirlerarası ve uluslararası yollarda var fakat otoban diye tabir ettiğimiz paralı yollarda hem konsept olarak hem de mimari açıdan bir benzeri yok Parkshop’ un. 30 bin m² ; tüm tesislerle 50 bin m² kapalı alanı var ve arazi 25 bin m2 büyümeye müsait. İkiz yapının her ikisininde inşaatı bitmiş durumda. Ankara-İstanbul güzergahının yüzde yüzü, İstanbul-Ankara güzergahının ise yüzde altmışı doluluğa ulaşmış durumda. Hedefimiz sezona her iki tesiste de %100 doluluk oranına ulaşmak. Genelde biliyorsunuz alışveriş merkezleri açılır, bir anda parlar, sonra sönmeye başlar. Parkshop ise yavaş ve emin adımlarla yoluna devam ediyor.
Ziyaretçi trafiği nasıl?
Günlük Varan, Ulusoy, Pamukkale ve diğer otobüs firmalarının 600 otobüsü konaklıyor Parkshop’ta. Her otobüste ortalama 45 yolcu bulunduğunu farzedersek 27 bin kişi eder. Bu durum birçok alışveriş merkezinin hafta sonu ziyaretçi sayısına denk gelir. Ayrıca karayollarının verdiği rakamlara göre yüz yirmi bin araç geçiyor bu yol üzerinden ve bu araçların büyük çoğunluğu burada ihtiyaçlarını gidermek için yada Parkshop’u merak ettiği için duruyor. Yaz sezonu alışveriş merkezleri için biraz durgun bir sezon fakat bizde tam tersi. Çünkü yazın bireysel yolculuklar tatil gibi nedenlerden arttığı için ve yurtdışında yaşayan gurbetçilerin büyük bir kısmı karayolunu tercih ettiği için ziyaretçi sayılarının astronomik rakamlara çıktığını görüyoruz. Adapazarı, Düzce, İzmit’te yaşayanlar da ayrı birer fonksiyon tabi. Geçen yıl eylül ayında faaliyete geçtik. Ve aldığımız aksiyonlarla ilk günden bu güne hem ziyaretçi hem de ciro anlamında yükselen bir trend yakaladık. Bu yükselişin de süreklilik arzetmesi için ne gerekiyorsa yapılıyor ve yapılacaktır.
Parkshop gerçek outletmi?
Yurtdışında outletler şehrin dışında 1-1,5 saat uzaklıktadır. Bizde ise tam tersi şehrin içerisinde hatta yan yana diyebileceğimiz noktalarda outlet alışveriş merkezleri var ki bunu anlamak mümkün değil. Türkiye’de otoban alışveriş merkezi kültürünü yerleştirmek istiyoruz. Varan, Ulusoy, Etçi İsmail ve birçok iyi markayı aynı çatı altında toplayıp bireysel yolcular ve otobüslerin otobanda konaklayabileceği tek tercihi olduk. Avrupa değil Dünyada başka bir örneği olmayan bir alışkanlık yarattık. Önceden seyahat yaparken Akhisar’da Ramiz köftecisinde durur köfte yerdik; Ramiz’i getirdik. Susurluk’ta tost yer, ayran içerdik; Susurluk tostçusunu getirdik. İsteyene de hamburger yemeleri için Burger King’ i getirdik.
İstanbul’dan müşteri geliyormu?
Şu anda direkt olarak alışveriş için geliyor demek yanlış olur; çünkü alışveriş merkezimizin tam olarak reklam çalışmalarına başlamadık. Önümüzdeki günlerdeki çalışmalarımız kapsamında otoban üzerindeki tüm bilboard ve megaboardları kiraladık. Elli noktada yapılacak reklam çalışması için aylık 90 bin TL kaynak ayırdık. Sezonda tüm otoban üzerinde her iki yönde Parkshop reklâmlarını görebileceksiniz. İstanbul müşterisi de ulaşılacak hedeflerimiz arasında ve ziyaretçi de geleceğine inanıyoruz. Niye gelecek derseniz fiyatlarımız, kampanyalarımız ve promosyonlarımız için gelecekler. Tesisimizde konaklama yapan otobüs şirketleri ile anlaşmalar yaparak alışveriş turları da düzenleyeceğiz, tabii her iki taraf tam olarak faaliyete başladıktan sonra. Bunun yanı sıra her iki yönde bulunan tesislerimizi birbirine bağlayacak bir üst geçit projemiz var. Bu doğrultuda gerekli izinleri almak için başvuruda bulunduk. Aslında şu anda araç geçişini mümkün kılan alt geçidimiz var ancak biz bunu gelen müşteri talepleri doğrultusunda üst geçit şeklinde hayata geçireceğiz.
Parkshop II veya yeni alışveriş merkezi yatırımları olacakmı?
Bizim bir düsturumuz var ‘’Bir işi doğru yapmadan, ikinci işe başlama’’. İlk önce bu projemizi olgunlaştıralım büyütelim, ikinci hatta üçüncü proje noktamız bile hazır. Bizim konseptimiz otoban olduğu için yine otobanda oluruz. Fakat şunu özellikle belirtmek isterim ki biz; önce açıp, hayat bulamadıktan sonra outlet olmadık. İlk yola çıkışımız outlet oldu ve öylede devam edecek.
Parkshop’un bulunduğu arazi rüzgâr ve güneş enerjisi için uygun bir mevkii. Siz kendi enerjinizi üretmeyi düşünmezmisiniz?
İyi bir noktaya değindiniz. Hem çevreye olan sorumluluğumuz hem de kiracılarımıza olan sorumluluğumuz gereği genel giderleri düşürebilmek adına kendi enerjimizi üretmek için çalışmalara başladık ve çeşitli firmalardan teklif bekliyoruz. En kısa zamanda bu projemizi de hayata geçirmeyi planlıyoruz.
Kiralamada sorun yaşadınız mı?
Kiralamada sorun yaşamaktan ziyade, bu sektöre girdikten sonra gördük ki her şey dışarıdan göründüğü gibi değil. BMD üyeleri veya sektörde birkaç önemli isim bir araya gelerek dengeleri kuruyor ve dilediği gibi pazarlık ortamı oluşturuyor. Bizimde üyesi olduğumuz Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği’ne (AYD) bu konuda bir önerim olacak. Biz, birlikten kuvvet doğar mantığıyla bir araya geldiysek, bundan sonrası için yatırımlarımızın geri dönüşleri ve projelerimizin yaşayabilmesi adına bir birim oluşturarak, kiralama konularında belirleyici rol üstlenmeleri gerektiğini düşünüyorum.
Ciro anlamında baktığımızda bazı markalarımız normal alışveriş merkezlerinde yapamadıkları ciroları yapıyorlar. Bu da Parkshop’ ta yer almak konusunda verdikleri kararların ne kadar doğru olduğunu gösteriyor. Biz de mağazası olan markaların tamamı merkez yönetiminde bayiide değil. Tabi bu da fiyatta rekabeti getirecek en büyük unsur.
Kriz döneminde kiracılarınız ile yaşadığınız sıkıntılar oldumu? Bunları nasıl aştınız?
Kriz sırasında kiracılarımıza destek olmak adına 4-5 ay kira tahsilatı yapmadık, indirimler uyguladık ve oluşan zararı kendimiz finanse ettik.
Eklemek istediğiniz başka bir konu varmı?
Yakında tesisimizi, ekibimizi, markalarımızı tanıtıp promosyonlar ve kampanyaları yayınlayacağımız bir dergimiz çıkacak. Bunu da Parkshop’ta konaklayan tüm otobüslerin ve araçların ceplerine bırakacağız yolculuk esnasında okunması için. Unutulmasın ki bizi tercih etmeleri için “BİZ ALIŞVERİŞİ YOLA GETİRDİK”
Hem alışveriş merkezi hem dinlenme tesisi
Türkiye’de outletlere ilgi her geçen gün artarken, yerli ve yabancı markaların kaliteli ürünlerini uygun fiyatlarla tüketicilerle buluşturmayı hedefleyen “outlet” kavramı ParkShop Outlet ile yepyeni bir boyut kazandı. Çünkü “Alışverişi yola getirdik” sloganı ile ziyaretçilerine kapılarını açan ParkShop Outlet, diğerlerinden oldukça farklı bir konsepte sahip. Bir otoban üzerinde yer alan Avrupa’nın ilk outleti olması, TEM Otoyolu’nun her iki yanında seyahat edenleri karşılayan ikiz mimarisi, 22.500 m2lik kapalı, 110.000 m2lik açık alanı, 3000 araç kapasiteli otoparkı ve seyahat edenlere dinlenme tesisi olarak da hizmet veriyor olması ParkShop Outlet’i farklı bir yere koyuyor. Hem İstanbul-Ankara hem de Ankara-İstanbul güzergahında yer alan ParkShop Outlet’te bölümler arasında geçiş ise alt geçit ile sağlanıyor.
Dev markalar ParkShop Outlet’te
TEM Otoyolu’nun 157. km’sinde, Sakarya merkezine 36 km, İstanbul’a 170 km, Ankara’ya 275 km, Bolu’ya 78 km ve İzmit’e 73 km mesafede yer alan ParkShop Outlet, resmi açılışı Ekim ayında yapılacak olmasına rağmen farklı lezzetlerin bir arada bulunduğu, 24 saat açık zengin “food court”u ve kaliteyi uygun fiyatlarla sunan marka çeşitliliği ile şimdiden TEM Otoyolu’nu kullananların ilk durağı olmayı başardı. Varan ve Ulusoy gibi büyük markaları Türkiye’de ilk kez aynı çatı altında buluşturan ParkShop Outlet’te Kiğılı, Lcw, Mudo, Adidas, Damat-Diof, Collezione, Mavi Jeans, Dufy, Süvari, Fenerium, Koton, Hatemoğlu, Colin’s gibi dev markaların da outlet mağazalarını bulmak mümkün. Yolda ve alışverişte lezzet molası vermek isteyenleri ise Köfteci Ramiz, Burger King, Güllüoğlu, Özsüt, Simit Sarayı ve daha birçok farklı tat bekliyor. Yöresel ürünlerin satın alınabileceği mağazaların da yer aldığı ParkShop Outlet, keyifli ve huzurlu ortamı ile ziyaretçilerine yol yorgunluğunu unutturuyor.
Yola ayrıcalık katan VIP hizmet
ParkShop Outlet, TEM Otoyolu’nu iş gezisi dolayısıyla kullanan iş adamlarına, devlet görevlisi ve bürokratlara ise VIP hizmet sağlıyor. Yüksek konfor, wireless internet, faks makinesi, dinlenme odası, toplantı salonu, yemek servisi, oto kiralama ve vale hizmeti ile işiniz ile bağlantınızı koparmadan yolculuk yapmanıza olanak tanıyan çok özel bir hizmet anlayışı da ParkShop Outlet’ten alabileceklerinize dahil.
ParkShop Outlet’te markalar da müşterileri de kazanıyor
Ortalama olarak hafta sonları 30.000, hafta içi ise 16.000 kişinin ziyaret ettiği ParkShop Outlet, mağaza açmak isteyen yatırımcı firmalara çok farklı kesimlerden müşteri portföyü sunarak önemli avantajlar sağlıyor. Günde 95.000 ile 120.000 arası aracın geçiş yaptığı TEM Otoyolu’nun her iki tarafında yer alması, hem alışveriş merkezi hem dinlenme tesisi olarak hizmet vermesi, toplumda outletten alışveriş yapma bilincinin hızla gelişmesi ve otoban üzerinde yer alan ilk ve tek outlet olması birçok ünlü markayı buraya çeken en önemli etkenler olarak öne çıkıyor. ParkShop Outlet’te hem uygun fiyatlarla ürünlerini sunan markalar hem de kaliteyi ekonomik bütçelerle satın alan müşteriler kazanıyor. www.parkshop.com.tr
*Bu röportaj avmgazette dergisinde yayınlanmıştır